Steuern sparen mit Denkmalgeschützten Immobilien

So geht es, wenn man als privater Immobilieninvestor mit denkmalgeschützten Immobilien in Deutschland Steuern sparen will: Die Denkmalabschreibung, auch als Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) oder Denkmalschutz-AfA bekannt, ist ein Steuervorteil, der es Immobilieninvestoren ermöglicht, einen Teil der Sanierungs- und Erhaltungskosten für denkmalgeschützte Immobilien steuerlich geltend zu machen.

Eigennutzung von Denkmalimmobilien

Steuerliche Vorteile:

Abschreibung nach § 10f EStG (Einkommensteuergesetz):
- Eigennutzer können die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich geltend machen.
- Die Kosten können über 10 Jahre lang mit je 9% pro Jahr abgeschrieben werden.
- Diese Abschreibung gilt nur für Aufwendungen, die zur Erhaltung des Denkmals erforderlich sind und vom Denkmalamt als solche anerkannt werden.

Fördermöglichkeiten:

Zuschüsse von KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau):
- KfW-Förderkredite für den Kauf oder die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien.
- KfW-Programm 151/152 „Energieeffizient Sanieren“: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.
- Zuschuss für die Baubegleitung durch einen Experten für Energieeffizienz (KfW-Programm 431).
Zuschüsse der Denkmalbehörden:
- In manchen Bundesländern gibt es direkte Förderungen von Landesdenkmalämtern oder Kommunen für Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Regionale Förderungen:
- Förderprogramme von Gemeinden oder Stiftungen, die sich auf den Denkmalschutz fokussieren.

Kapitalanlage/Vermietung bei Denkmalimmobilien

Steuerliche Vorteile:

Abschreibung nach § 7i EStG (Einkommensteuergesetz):
- Für Kapitalanleger gilt eine erhöhte Abschreibungsmöglichkeit für denkmalgeschützte Immobilien.
- Die Kosten für die Sanierung und Modernisierung können über 12 Jahre abgeschrieben werden: in den ersten 8 Jahren je 9% und in den folgenden 4 Jahren je 7% der Sanierungskosten.
- Zusätzlich zur Denkmal-AfA können die Anschaffungskosten des Gebäudes im Rahmen der normalen AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden (2% pro Jahr).

Fördermöglichkeiten:

Zuschüsse von KfW:
- Analog zu Eigennutzern können auch Kapitalanleger zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierungen durch die KfW in Anspruch nehmen.
Denkmalbehörden-Zuschüsse:
- Ebenso wie bei Eigennutzern können Kapitalanleger auf regionale oder landesweite Förderungen der Denkmalämter zugreifen, sofern die Maßnahmen dem Denkmalschutz dienen.

Weitere Vorteile:

Erhöhte Mieteinnahmen:
- Denkmalgeschützte Immobilien befinden sich häufig in attraktiven Lagen oder historischen Vierteln, was die Mietpreise und damit die Rentabilität für Kapitalanleger erhöhen kann.
Wertsteigerungspotenzial:
- Der Erhalt einer denkmalgeschützten Immobilie kann zu langfristigen Wertsteigerungen führen, was für Kapitalanleger attraktiv ist.

Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung:

Eigennutzer können die Sanierungskosten nur über 10 Jahre abschreiben, während Kapitalanleger die Möglichkeit haben, diese über 12 Jahre steuerlich geltend zu machen, wobei die prozentuale Abschreibung im Fall der Vermietung höher ist.
Bei der Vermietung können Kapitalanleger zusätzlich die normalen Abschreibungen (AfA) für das Gebäude nutzen, was für Eigennutzer nicht möglich ist.
Förderprogramme und Zuschüsse der KfW und Denkmalbehörden können in der Regel sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern in Anspruch genommen werden.

Fazit:

Denkmalimmobilien bieten in beiden Nutzungsszenarien (Eigennutzung und Kapitalanlage) attraktive steuerliche Vergünstigungen und Fördermöglichkeiten. Insbesondere die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten und die potenziellen Zuschüsse für energetische Sanierungen sind sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger von Interesse.

Es ist ratsam, sich vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie von einem Steuerberater oder Finanzexperten beraten zu lassen.

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