Immobilienpreisentwicklung in München
Hohe Nachfrage und begrenztes Angebot: Die Immobilienpreisentwicklung des Immobilienmarkts in München lässt sich auch am Kaufpreisfaktor und die Mietrendite nachvollziehen.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite
Der Kaufpreisfaktor München ist ein wichtiger Indikator für die Immobilienpreisentwicklung in München. Er gibt das Verhältnis zwischen dem durchschnittlichen Kaufpreis und dem durchschnittlichen Mietpreis für Wohnimmobilien in der bayerischen Landeshauptstadt an.
So errechnet sich die der Kaufpreisfaktor:
Umgekehrt errechnet sich die Mietrendite:
Rechenbeispiel:
Eine 2-Zimmerwohnung mit 67 m², einer Jahresmiete von EUR 16.080,- und einem Kaufpreis von EUR 575.000 errechnet sich:
- Kaufpreisfaktor =35,8s
- Mietrendite = 2,8%
Die Entwicklung von Kaufpreisfaktor und Mietrendite über die Jahre zeigt, wie sich die Immobilienpreise in entwickeln. Konkret zeigt die Entwicklung des Kaufpreisfaktors (auch Marktpreisfaktor genannt) in München in den letzten Jahren , dass der Immobilienmarkt in der Stadt sehr dynamisch ist. So hat sich der Faktor in den vergangenen Jahren (bis Anfang 2022) kontinuierlich erhöht und erreichte ein historisches Hoch. Das bedeutet, dass die Kaufpreise für Immobilien in München im Vergleich zu den Mietpreisen sehr hoch sind.
Eine Ursache für die steigenden Immobilienpreise in München ist die hohe Nachfrage von Kaufinteressenten nach Wohnraum in der Stadt. München ist als wirtschaftliches Zentrum Deutschlands und Europas ein attraktiver Standort für Unternehmen und Arbeitnehmer. Dies führt zu einer hohen Zuwanderung in die Stadt und einer entsprechend hohen Nachfrage nach Wohnraum. Zudem waren die Zinsen für Baugeld Bis in den Januar 2022 auf ein historisches Tief gesunken, was ebenfalls zu einer erhöhten Nachfrage nach Kaufimmobilien führt.
Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Kaufpreisfaktor München ein wichtiger Indikator für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Stadt ist. Die steigenden Preise für Wohnimmobilien in München sind ein Zeichen für die hohe Nachfrage nach Kaufimmobilien und das begrenzte Angebot an Wohnraum in der Stadt.
Laut einer Analyse hat sich der Kaufpreisfaktor/Marktpreisfaktor für eine Auswahl deutscher Städte wie folgt entwickelt:
Die Daten wurden aus dem empirica-Preisdatenbank-System entnommen, das eine umfassende Sammlung von Informationen zum deutschen Immobilienmarkt enthält.
Entwicklung des Kaufpreisfaktors
Wie oben aufgezeigt, gibt der Kaufpreisfaktor das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und deren Jahresmiete an. Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet zum Beispiel, dass der Kaufpreis einer Immobilie 35 Jahresmieten entspricht. Die Tabelle zeigt, dass der Kaufpreisfaktor in den genannten Städten in den Jahren 2015 bis 2022 insgesamt gestiegen ist. München hat dabei den höchsten Kaufpreisfaktor, gefolgt von Stuttgart und Frankfurt.
Für München lag der Kaufpreisfaktor im Jahr 2015 noch bei 31,5 und stieg bis 2022 auf 42,5 an. Das bedeutet, dass die Kaufpreise für Immobilien in München im Vergleich zu den Mietpreisen im Jahr 2022 mehr als 42 mal so hoch waren. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Kaufnachfrage nach Wohnraum in München wider und zeigt, dass der Immobilienmarkt in der Stadt sehr dynamisch ist.
Es ist zu beachten, dass es regionale Unterschiede innerhalb der Städte geben kann. Der Kaufpreisfaktor ist nur ein Indikator für die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise. Beispielsweise liegen in allen Ortsteilen wie Obergiesing, Untergiesing, Waldperlach, Au-Haidhausen u.a. unterschiedliche Kaufpreisfaktoren je nach Lage, Qualität der Wohnung, energetischer Zustand, Nachfrage etc..
Immobilienpreise differenzieren zunehmend nach Lage, energetischem Zustand des Gebäudes, Emotionalität und Weiterem.
Ausblick 2025: In den letzten Jahren sanken die Kaufpreise für die meisten Wohnimmobilien in München. Zugleich stiegen die Mietpreise aufgrund der hohen Nachfrage an Wohnraum und den hohen Zinsen weiter. Es deutet sich in 2025 eine Stabilisierung der Immobilienpreise an, während die Mieten weiter steigen könnten. Das würde bedeuten, dass der Kaufpreisfaktor 2025 weiterhin leicht fallen könnte.
